√ Noi categorii de preemptori
√ Noi taxe aplicabile achiziției de terenuri agricole
Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării de terenuri agricole situate în extravilan a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 741 din 14 august 2020. Această lege va intra în vigoare la 13 octombrie 2020.
1. Extindere semnificativă a listei beneficiarilor dreptului de preempțiune și modificarea priorității rangurilor
Conform noilor reglementări, dreptul de preempțiune aparține următoarelor categorii de preemptori, în următoarea ordine:
i) prima clasă de preemptori: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
ii) a doua clasă de preemptori: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusive private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
iii) a treia clasă de preemptori: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
iv) a patra clasă de preemptori: tinerii fermieri, adică persoane până la 40 de ani, care au abilități și calificări profesionale adecvate și care sunt stabilite pentru prima dată într-o exploatație agricolă, în calitate de șef al respectivei exploatații, cu intenția de a desfășura sau de a desfășura activități agricole;
v) a cincea clasă de preemptori: Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea și funcționarea Academiei de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, cu modificările și completările ulterioare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
vi) a șasea clasă de preemptori: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
vii) a șaptea clasă de preemptori: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
viii) În plus, dispozițiile legale prevăd pentru anumite categorii de preemptori cerințe suplimentare, specifice pe care trebuie să le respecte. De exemplu, arendașul care dorește să achiziționeze terenuri trebuie să aibă un contract de arendă valabil încheiat și înregistrat în conformitate cu prevederile legale cu cel puțin un an înainte de data publicării la primărie a ofertei de vânzare.
Nerespectarea procedurii și a cerințelor prevăzute de lege în legătură cu dreptul de preempțiune este sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.
2. Prelungirea termenului legal în care se poate exercita dreptul de preempțiune
Un alt amendament se referă la termenul de exercitare a dreptului de preempțiune, acesta fiind prelungit de la 30 la 45 de zile lucrătoare, de la afișarea ofertei de către primăria competentă.
3. Noutăți privind vânzarea realizată în absența exercițiului dreptului de preempție – Introducerea cerințelor intermediare
Dacă deținătorii dreptului de preempțiune nu își exprimă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea poate fi încheiată cu:
(i) O persoană fizică numai cu respectarea următoarelor condiții imperative cumulative:
a) să aibă domiciliul/reședința pe teritoriul național pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, înainte de înregistrarea ofertei de vânzare;
c) să fie înregistrată la autoritățile fiscale românești cu cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
(ii) O persoană juridică numai cu respectarea următoarelor condiții imperative cumulative:
a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) să dețină documente care atestă că din veniturile totale din ultimii 5 ani fiscali, cel puțin 75% reprezintă un venit din activități agricole, prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate după codul CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;
d) asociatul/acționarul care deține controlul companiei să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în afara zonei construite;
e) dacă în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care controlează societatea sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care controlează societatea trebuie să facă proba că au domiciliul situat pe teritoriul național pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în afara zonei construite.
În cazul neexercitării dreptului de preempțiune în termenul legal de 45 de zile, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători nu îndeplinește condițiile enumerate mai sus pentru a putea cumpăra terenurile agricole situate în extravilan, vânzarea poate să fie făcută către orice persoană fizică sau juridică.
4. Fiscalitate extensivă
Terenurile agricole situate în extravilan pot fi transferate, prin vânzare, înainte de a 8-a aniversare a achiziției, sub obligația de a plăti un impozit de 80% din suma reprezentând diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție, pe baza grilei notarilor din perioada respectivă.
În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de a 8-a aniversare a achiziției, a pachetului de control al companiilor care dețin terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele lor, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective, calculată pe baza grilei notarilor dintre momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit pentru diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale va fi aplicat la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.
5. Interdicție pentru schimbarea destinației terenului
Proprietarii de terenuri agricole situate în extravilan au obligația de a le utiliza exclusiv pentru a desfășura activități agricole de la data achiziției, iar dacă există investiții agricole pe terenul în cauză efectuate pentru pomi fructiferi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private, noii proprietari vor păstra destinația agricolă a acestei investiții.
6. Modificarea cuantumului amenzilor
Amenzile administrative sunt majorate și variază de la 100.000 lei (aproximativ 21.000 EUR) la 200.000 lei (aproximativ 42.000 EUR).
*Această ePublicație este furnizată de Radu Tărăcilă Pădurari Retevoescu SCA în scop exclusiv de informare și nu reprezintă asistență juridică sau o ofertă pentru acordarea de asistență juridică. Distribuirea acestui document nu dă naștere unei relații avocat-client. În cazul în care doriți să solicitați asistență juridică cu privire la oricare dintre aspectele analizate în acest document, vă rugăm să vă adresați persoanei obișnuite de contact în cadrul Radu Tărăcilă Pădurari Retevoescu SCA la +40 31 405 7777.
